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房地产行业:从一呼百应到无人跟随

发布时间:2015-12-04    研究机构:中信建投证券

从一呼百应到无人跟随:昨日万科、保利再次触及涨停,久违的龙头行情再次撩拨起市场对地产股的情绪,政策、经济、汇率等理论也在事后开始涌现,如何去理性地看待此次地产股行情,是我们这篇报告想要去探讨的方向。地产板块具备配置价值,市场风格切换的需求也似乎存在,近期旧闻新传的贷款利息抵扣个税的政策预期可能只不过添把火而已,机构较低的地产配置仓位也为行情的启动带来空间。然而过去地产板块的蓝筹逻辑正在悄然发生变化。过去行业处于快速成长阶段,政策宽松——行业基本面改善——企业盈利回升——地产股估值提升的逻辑非常通畅,房地产龙头的估值提升往往会带来整个板块的跟随,进而推动相关产业链板块的蓝筹行情。但在当前环境下,行业边际成长下降、投资对经济边际拉动下降,地产板块估值难以回到过去的荣耀,房企纷纷退出,可投资标的减少,过去地产一呼百应带来的蓝筹效应正在减弱,这也是除了龙头的亮眼表现外,鲜少企业跟随的原因。因此我们认为这两天板块行情不能简单用风格切换来解释,从长远角度看,地产逻辑变化很难扭转,板块权重下降也不可逆。

盛宴之下,远虑犹在:对于明年政策和市场判断,我们的观点依然维持,继续强调政策逻辑的高点已经过去。近期传闻火热的按揭房贷利息抵个税的政策实质上是个税体制改革的一部分,在推进实施层面涉及立法以及多方利益博弈,因此对政策释放节奏不宜存有过高预期。基本面上,16年面临的问题在于:重点城市需求透支和供给不足,三四线城市起势难以持续,销售难度或高于市场预期。

三个“坚持”,明确板块趋势:我们不改对房地产行业的既有观点,对房企我们继续强调三大坚持:1.坚持地产机会将集中在一二线城市;2、坚持三四线城市难以出现系统性改善;3.坚持中小开发商的未来机会将通过转型实现。

持敬畏之心精选确定性成长个股:行业估值提升是企业基本面的价值体现,然而基于远虑和我们的三个“坚持”,仍需对市场抱有敬畏之心,我们此篇报告的观点虽然稍显悲观,但并不代表个股不具备机会,寻找具备确定性成长潜力的公司仍将获取超额收益。在品种配置方面,龙头房企建议关注保利地产和招商地产,成长标的建议关注华发股份、中洲控股、阳光城,转型创新继续关注我们近期新推品种顺发恒业(000631)等。

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